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國立屏東大學 不動產經營學系碩士在職專班 李春長、梁志民所指導 李忠良的 土地重劃對鄰近房價之影響-分量廻歸之應用 (2021),提出楠 梓 地價關鍵因素是什麼,來自於美術館第44期重劃區、農16區段徵收區、鄰近房價、特徵價格法、分量廻歸。
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十億民工進城來:史上最大規模人口遷徙如何改造中國?
為了解決楠 梓 地價 的問題,作者唐米樂 這樣論述:
◎城鎮化是中國必走的路 在中國經濟持續成長的過程中,農村人口大規模地向城市移動是一個自然的現象,也是必然的政策目標。 對個人來說,城市意味著更高的收入、更舒適的現代化生活、與更新潮的娛樂與消費。在本書中,作者唐米樂(Tom Miller)指出,以2010年的重慶為例,城市居民的可消費金額是農民的三倍,差距高達一萬三千人民幣。 這也是從1980年代的改革開放至今,五億中國農民選擇進入北京、上海、深圳、廣州等大城市討生活的主因。可悲的是,僵化、嚴厲的戶口制度逼使他們只能過著二等公民的生活:在城市裡享有醫療保險或退休福利的民工不到20%;他們的子女能唸公立學校的人數不到4
0%。但是,他們還願是前仆後繼地來到現代化城市,只因為這裡收入更高…… 另一方面,大量農村人口進城也是一個中國政府樂見的現象,並名之為「城鎮化」。儘管媒體都大幅報導北京、上海等城市的人口已經太過擁擠,導致嚴重的交通癱瘓與空氣汙染,且過度的城市投資已經造成諸如鄂爾多斯「鬼城」等泡破經濟的前兆,然而,從宏觀的角度來看,中國城市人口竟然還不夠! 其背後的策略考量是:中國只有全球7%的可耕地,卻得養活20%的人口。為了提高農地使用效率,中國政府不得不大力推動城鎮化,目標是在2030年前,繼續將兩億五千萬農民移入城市,將城鎮化比率推升到65%以上,使城市人口達到十億之眾。果真如此,中國每
戶農家的耕地將增加到一公頃。根據日本與台灣的經驗,每農家有一公頃耕地是經濟起飛的先決條件。 因此,中國國家總理李克強在就任記者會上就宣示,「城鎮化是現代化的必然趨勢,也是廣大農民的普遍願望,它不僅可以帶動巨大的消費和投資需求,創造更多的就業機會,其直接作用還是富裕農民、造福人民。」 ◎城鎮化的負面後果 然而,城鎮化工程背後隱含了無數的難題與危機,其中有的已經爆發,譬如: 1. 空氣汙染:符合WHO所訂二氧化硫與二氧化氮標準的中國城市不到20%。 2. 交通堵塞:北京已有五百萬輛私人轎車,北京人花在通勤上的時間全球第一。 3. 投資氾濫與城市的無度擴張:
在1980至2010年間,中國城市新區擴大三倍有餘,但同期間城市人口只增加了120%。 4. 工業區擠壓住宅區導致的房價飆漲:在2006至2008年間,工業用地占了所有新城市建設用地的45%,住宅用地卻只占20%。 當然還有不少尚未爆發,但已山雨欲來風滿樓的潛伏危機。譬如,地方城市為了加速開發以催高經濟數據(這是在中國官場升官的重要指標),經常過度借款、盲目投資,中國銀行業的壞帳總額很可能將於2014年達到兩兆人民幣…… ◎土地兼併與左右之爭 當然,所有危機與弊病當中,最怵目驚心、駭人聽聞的還是土地兼併的問題。無論是為了私利還是公益,中國地方政府為了建設城市常無情地
驅離在地農民。作者指出,自地方政府於1990年代開始收購農地以來,每年有約二十萬公頃遭徵收,已有四千萬到五千萬農民失去土地。2011年十二月在廣東烏坎村爆發的官民衝突,就是在這背景下誕生的…… 從土地問題切入,我們進一步看到中國城鎮化過程中的核心問題:財產權。西方觀察家與中國的改革派人士無不極力呼籲賦予老百姓更完整的財產權保障,讓老百姓能夠自由地買賣他們的土地財產,才能避免官員的剝削。然而,另一批同樣關懷底層民眾福祉的左派思想家卻擔心,在沒有建立完善的社會福利安全網之前,鼓勵老百姓自由買賣土地只會陷民於水火之中,並合理化了奸商與貪官對農民的欺詐…… 由此我們可以看出,中國城鎮化
的問題極度的複雜,任何片面的觀點都不足以一窺全豹。所幸,《中國經濟季刊》編輯主任唐米樂(Tom Miller)在《十億民工進城來:史上最大規模人口遷徙如何改造中國?》一書中試圖對中國城鎮化做出比較完整、客觀的報導。 ◎「鬼城」不足為懼 唐米樂有記者的敏銳觀察,也有學者的冷靜分析。他一方面讚嘆中國政府已達到的驚人成就,譬如在中國城市裡我們幾乎找不到在印度或南美大城裡那種慘不忍睹的貧民窟(感謝嚴厲的戶口制度)。另一方面,他也發現在絢麗的城市光彩之下,中國仍然是一個以農民為主體的國家,且就算在城市裡,也有多達兩億五千萬的中國城市居民缺乏基本的保障。他們遭受歧視,過得沒有尊嚴的生活,且屢
遭貪官汙吏欺壓。改革絕對是必須的。 除了提供全面、持平的介紹之外,作者也不乏驚人之洞見。儘管吳敬璉、陳志武等中國權威經濟學家都已憂心忡忡地指出,「鬼城」的出現象徵了投資氾濫的中國經濟即將出現泡沫,唐米樂卻大膽斷言,以中國人口規模之巨、城市住房需求之殷,「鬼城」現象只會是暫時的。唐米樂估計,中國的住房根本建得太少,「大約還短缺七千萬個單位。」 中國城鎮化的成就與難題究竟何在?它會是一個危機還是希望?全球經濟是否能夠從十億的中國城市居民口袋中獲益?唐米樂的大膽樂觀有沒有根據?讀者可以從《十億民工進城來:史上最大規模人口遷徙如何改造中國?》獲得答案。 本書特色 決定中國未來
興衰的關鍵,就在城鎮化! ★ 中國城市擴張有多快? 中國在21世紀的最初十年,都市人口增加了兩億,平均每年增加約一個澳洲的人口。到2030之前,中國還會有三億農民走向城市,相當於一整個美國的人口。屆時,中國城市人口將高達十億,地球上每八個人就有一個住在中國城市裡。 ★ 一百兆商機的未來! 據估計,因為城市人的收入與消費均是農村人的三至四倍,中國城鎮化(即城市化)將可以帶來一百兆台幣的商機。因此,中國國家總理李克強主張,「城鎮化是現代化的必然趨勢,也是廣大農民的普遍願望,它不僅可以帶動巨大的消費和投資需求,創造更多的就業機會,其直接作用還是富裕農民、造福人民。」
★ 然而,如果稍有差遲? ――城市土地利用失衡引發房價飆漲。 ――巨量人口與車輛將癱瘓城市交通。 ――中國經濟因農村消費不足而停滯。 ――肆意擴張的城市將併吞中國有限的耕地。 ――官商勾結土地兼併造成百萬農民流離失所。 ――空氣汙染瀰漫人口超過百萬、千萬的大城。 ――無數外觀毫無美感、樣式千篇一律的冰冷城市。 ――僵化的戶口制度導致極度的社會不公與階級歧視。 ――地方政府因為無力承擔城市居民的社會福利而破產。 ★ 主導人類未來的最重要發展! 一個富裕而穩定的中國城市中產階級,將會是世界經濟與政治的穩定力量,但一個個破產、騷
亂、擠滿憤怒的失業人口的中國城市,將是人類的災難。因此,諾貝爾經濟學獎得主史迪格里茲曾說,「21世紀主導人類未來的最重要發展有兩項,一是美國的科技創新,二是中國的城鎮化。」 ★ 中國的農村與城市,農民、民工與都市人口究竟將何去何從?這對台灣來說是一個威脅還是機會?《中國經濟季刊》編輯主任唐米樂(Tom Miller)在《十億民工進城來:史上最大規模人口遷徙如何改造中國?》中為你深度報導分析。 名人推薦 克里斯.巴克利(Chris Buckley),《紐約時報》(The New York Times)駐北京特派員: 「城鎮化是中國未來幾十年發展中最重要的主題。在本書裡,唐
米樂對中國城市擴張與農村萎縮的經濟、社會、環境後果,提供了專業的分析報導。更難能可貴的是,他沒有忘掉對身處其中的人們的關懷。原本可能枯燥、抽象的話題,在米樂的書裡變得鮮活而有趣。」 詹姆斯.麥爾斯(James Miles),《經濟學人》(The Economist)駐北京特派員: 「這本鞭辟入裡、引人入勝的書在此時出版正是時候。中國新領導人正面臨極端棘手的問題。唐米樂呼籲他們傾聽中國自己的專家學者的建議,立即展開土地改革。讀者看完此書之後會了解,中國令人咋舌的城市擴張需要好好調整一下了。」 陳金永,華盛頓大學地理系教授,曾擔任世界銀行、聯合國城市化及人口遷移專案顧問:
「這本書內容豐富、觀點犀利,而且提供最即時的資訊。任何想要理解中國的人都應該一讀。」 《時代雜誌》(The Times): 「中國的城鎮化的變化之快,影響之廣,超過歷史上的所有先例。但唐米樂的書掌握到了中國政府面臨的考驗與挑戰。因為沒有人知道前方的道路在哪裡,中國領導人缺乏可以借鏡之處。唯一值得參考的,就是唐米樂的這本書。」 《華爾街日報》(Wall Street Jounral): 「城鎮化是中國政治圈最火紅的議題。他們必須為世界第二大經濟體的持續成長尋找新動力。中國從民生消費到能源政策都將受其影響。沒有人比唐米樂更適合來探索這個艱困的任務。」 推薦序作者
包淳亮/中國科技大學通識教育中心助理教授,著有《自由的兩岸關係》。 李政亮/曾任天津南開大學傳播系副教授。著有《拆哪,我在這樣的中國》(2011,獲第36屆金鼎獎)、《中國課:繫上紅領巾的中國式青春》(2012,獲選《亞洲週刊》2012年十大好書)。 李展鵬/任教於澳門大學傳播系,《澳門日報》專欄作者,著有《在世界邊緣遇見澳門》等書。 作者簡介 唐米樂(Tom Miller) 唐米樂是經濟研究機構龍洲經訊(GK Dragonomics)旗下刊物《中國經濟季刊》(China Economic Quarterly)的總編輯,曾任《南華早報》駐北京記者。他獲有
牛津大學英文學位,是倫敦亞非學院(School of Oriental and African Studies)中國研究碩士。畢業以後,他在上海大學教了一年書,之後又在北京語言大學與中國中央戲劇學院學習中文。在中國生活了十幾年的湯姆,目前與妻子與兩個子女住在北京。這是他的第一本著作。 譯者簡介 譚天 曾任《聯合報》編譯主任、《自由時報》副總編輯、《歐洲日報》編輯主任。退休後旅居加拿大迄今。譯作包括《戈巴契夫傳》、《波蘭斯基顯影》、《身先士卒,史瓦茲柯夫將軍傳》、《栽培領袖》、《享受工作的10個態度》、《新媒體消費革命》等約七十多本,範圍廣涉宗教、文化、理財、科技等領域。
推薦序一:十億中流時代即將來臨!--包淳亮 推薦序二:從《十億民工進城來》開始思考中國的改革之路--李政亮 推薦序三:城市是中國唯一的選擇嗎?--李展鵬 謝辭 中國城市地圖 前言 人類史上最大規模的遷徙 1. 令人嘆為觀止的轉型 2. 本書提要 第一章 民工的處境:推動中國城鎮化的勞苦大軍 1. 北京的七百萬民工 2. 還有兩億五千萬 3. 民工之鄉 4. 民工的世代交替 5. 中國為什麼沒有貧民窟? 6. 為民工蓋更多的房子 7. 中國城市側寫(一):八家村的拆除 8. 中國城市側寫(二):孩子的學校被關了 第二章 戶口系統:中國式種族隔離 1. 人
鼠相伴的重慶十八梯 2. 戶口系統是一堵看不見的牆 3. 改革的先聲--石家莊與鄭州的經驗 4. 一個更有彈性的社會安全系統 5. 解除看不見的枷鎖 6. 中國城市側寫(三):蔡安興的京城悲歌 7. 薄熙來與重慶模式 8. 讓一千萬農民穿上襯衫 9. 建三千六百萬間新房 10. 揠苗助長的改革即將引發危機? 11. 中國城市側寫(四):渝長江進城記 12. 中國城市側寫(五):蛻變中的江城 第三章 土地改革該何去何從? 1. 官商勾結與土地兼併--烏坎圍城的真相 2. 集體農場與大饑荒 3. 土地改革的里程碑--第十七屆三中全會 4. 中國城市側寫(六):目標是
每個農民都有一公頃農地 5. 土地指標--汶川大地震後成都的大膽嘗試 6. 地票--重慶彭水的大成功? 7. 第三次土地改革--讓農們直接享有土地價值 8. 中國城市側寫(七):傳統農業的凋零 第四章 城市發展:從開發特區到超級城市 1. 「巨型城市」的誕生 2. 失控的經濟開發區 3. 狂飆的房價 4. 雙軌制的城市發展路線−−分散與集中併行 5. 超級都會帶的雛型——上海與廣州 6. 中國城市側寫(八):城市分級指標 7. 中國城市側寫(九):地方政府的財政白手套 8. 「西部大開發」的發電機——成都與武漢 9. 成都——不甘落寞的內陸大城 10. 中國城市側
寫(十):在廢墟中重建 11. 武漢——九省通衢的人口壓力 12. 中國城市側寫(十一):漢水旁的甜蜜之家 第五章 沙漠中的鬼城:中國式造城的虛與實 1. 鄂爾多斯的黃粱夢? 2. 在中國,規模比效率更重要 3. 鬼城終將復活 4. 「建了,再逼他們來」 5. 為什麼中國城市這麼醜陋? 6. 由上而下的城市發展規劃 7. 中國城市側寫(十二):地鐵是窮人的交通工具 8. 中國城市側寫(十三):北京城郊的富豪樂園 9. 綠化--集中更環保 10. 中國城市側寫(十四):杭州:傳統與商機的結合 11. 中國城市側寫(十五):天津:在歷史餘暉中重生 12. 中國城市側寫
(十六):鄭州:需要用心體會的另一面 第六章 十億個錢包:城市消費階級的興起 1. 大鄣山的新年市集--「農民如果不需要,就不會買」 2. 擴大民間消費 3. 讓民工富起來 4. 「消費中國」的出現 5. 目標:三級城市! 6. 中國城市側寫(十七):省吃儉用不浪費 7. 中國城市側寫(十八):全北京最便宜的檯球廳 結論 城市的文明化 推薦序一 十億中流時代即將來臨! 由於中國在意識型態上、政治組織方式上的特立獨行,西方人觀察中國時不僅難以設身處地、較不具同理心,也往往較少同情心。中國落後於西方,又不願意迂尊降貴的向西方全面學習,那麼中國的混亂、骯髒、
粗魯、兇惡都應完全由中國人承擔,這也應該就是中國的形象;至於偶爾可見的正面表現,由於「政治不正確」,不僅應該是例外,而且應該被忽視。不過總有人願意「不正確」,例如這本《十億民工進城來》就在很大程度上擺脫了西方人的成見。 本書的作者唐米樂(Tom Miller)是位生活在北京已十餘年的「老外」。他並不出名,雖然英國《金融時報》中文網介紹了他的書,但維基百科裡雖有十餘位與「唐米樂」同名同姓者,沒有一位是他。儘管如此,這本書觀察細微、立場公正,比起多數西方角度的中國論著更值得推薦。對於專業的中國研究者而言,本書對中國城市化現象的客觀陳述,不會給人太多的「意外」;但對一般讀者而言,客觀應該被視
為本書的優點。本書不是政治推銷,沒有犀利洞見;但是平鋪直敘之餘,又能將相關的中國城市化的歷史、制度,以及所面對的挑戰、未來的趨勢,與許許多多常民百姓的生活揉雜在一起,舉重若輕,既不過於學術以致一般讀者難以消化,又不過於瑣碎以致於見樹不見林、以偏蓋全。 不過,什麼是「林」、什麼是「全」呢?一言以蔽之:現代化。城市化是現代化的附帶產品,是各個農民的生產力大幅提高後、剩餘勞動力從農業轉移到工業與服務業的結果;而工業與服務業需要勞動與消費的集中,於是帶來近代的城市化。在城市化的過程中,一定會出現三重、新莊、中和、土城,或者桃園縣,或者高雄的楠梓、草衙所常見的廠房、陋屋乃至於豪宅比鄰而居,田僑仔
、黑手、飛仔與流浪漢混跡一處的現象。發生在台灣的這種現象放大五十倍,就是本書作者所要研究的中國大陸城市化。 本書提醒讀者:中國在二○三○年前還將興建「七千萬」戶房子,移民城市的農村人口還將增加「兩億五千萬」,屆時中國城市人口將達世界總人口的「八分之一」,而這總總意味著此一過程將對世界的經濟、環境構成深遠的影響。不過比起把中國新城區稱為「鬼城」的譏諷,以及經濟上「投資過度」的質疑,本書卻指出「對城市的巨額投資,是大規模移民必不可缺的另一面」,「只要城市化腳步仍然迅速,投資在中國經濟仍將扮演重要角色」。其實錯誤的投資是不可避免的,比起每年千萬人以上的城市增長規模,所謂的「鬼城」不過是其中盞
盞之數。但是不同於某些人冷眼旁觀的心態,本書作者卻呈現出身在其中的深刻關懷。因此當他提到此前「中國城市看起來都一個樣,蘇聯風格的設計是一個原因」,「首都的權力美學在全國各地許多新建築明顯展現」,發出的慨嘆也彷彿中國大陸輿論界相關批評的迴響。 本書作者除了發抒自身的經歷,也參考了大量研究,但當然其中也不免有所遺漏。例如作者雖引述了麥肯錫的研究報告,但忽略了麥肯錫的相關研究「二○一○到二○二五年的全球活力城市」;這一報告指出在這十五年間,國內生產毛額(GDP)增長最多的七十五個城市中,若不計入台北,將有二十九個來自中國。中國主要城市的人均GDP可望從從目前的大約一萬美金增長至三萬美金上下,
其中內陸城市約二至三萬,沿海則三至四萬。中國城市化的強勁動能,從作者提到的各大城市積極興建地鐵可見一斑,但其規模還值得多說兩句:目前全世界最大的兩個地鐵網都已在中國,即北京地鐵與上海地鐵;廣州、深圳、天津、重慶的地鐵長度也已凌駕台北之上,且主要城市的地鐵長期規劃,往往達五百乃至於一千公里之長。與此相似,十億城市中國人當然不能像美國人那樣依靠航空,因此高速鐵路網的急遽擴大也就合乎情理。 本書以不小的篇幅鋪陳其對農民工的同情,但這種同情對於開發中國家、乃至處在已開發國家門檻上的我們,卻似乎過於奢侈。作者引述數據,指出農民工「平均月薪為人民幣兩千元」以上、「大多數每個月能掙四百美元」,而「全
國平均工資為三千兩百元人民幣、約合五百一十美元」,「民工家庭一般每年可以賺到三千到八千美元」。這些數字並不枯槁,我們只需拿「22K」(約七百美元)來比較。沒錯,這些中國大陸底層「農民工」的薪資,與台灣社會新鮮人常見的一般起薪,差距其實相當有限!甚至,他們正仿效日本來推動「所得倍增計畫」,以建立一個均富的內需市場。 上述城市化的硬體建設,與農民工薪資的上升,都是以產業的突破為基礎,而且產業競爭力的提升也才是現代化與城市化的真正依靠。這些突破與提升雖非本書所企圖關照的現象,卻是重要的背景知識,是讀者所應掌握的宏大歷史的註腳。中國大陸依靠統一的領導與超巨量的規模,正企圖做到「人有我有、人無我
也要有」;例如通訊業不能讓歐美寡占,因此邀請了西門子等一同研發自己的第三代、第四代移動通訊技術;核電、高鐵不能讓歐美專美於前,經過努力已經技術純熟,不僅高鐵開始輸出、甚至要在英國建核電廠;航空產業不能讓歐美兩家獨占,因此成立中國商飛,預計二○一五年首飛;全球定位系統不能讓美國霸占,因此先與歐洲合作加利略,後推出自己的北斗,預定二○二○年前覆蓋全球。凡此種種,都是「代工」稱王的台灣應該引為警惕的。 畢業自牛津大學和倫敦大學亞非學院、已定居北京十餘年的唐米樂,對十億城民過上體面生活的可能性抱持審慎的樂觀,這是他的理想與期盼。讀者如果能藉由本書進一步認識到中國大陸的城市化所伴隨著的大量工作機
會,特別是高薪工作向中國大陸主要城市集中的歷史性的、無可扭轉的趨勢,就會得出台灣人到大陸找工作的現象將愈來愈普遍的結論。「想像的共同體」的終點,將要從台北、從紐約或倫敦,轉移到北京與上海嗎?不久前台灣的一幅地產廣告,說要「與世界接軌」,代表世界的圖片卻是外灘;我一時驚愕,卻毫不感到意外。 包淳亮/中國科技大學通識教育中心助理教授,著有《自由的兩岸關係》。 推薦序三 從《十億民工進城來》開始思考中國的改革之路 這一年來,筆者有機會就中國觀察在不同的場合進行演講,對象從公務員、高中老師、社會人士到大學生不等。其中,我最感興趣的是台灣大學生的中國想像,因為對這個世代的年輕人
來說,中國威脅與中國機會同時夾擊,他們的中國想像會是什麼? 有一場演講的經驗讓我印象深刻。當我要學生說出任何關於中國的詞彙時,有學生提到「大紅燈籠高高掛」,這是一九九一年的電影,很可能與這位學生同齡,年輕的學生之所以知道這部電影,是因為學校老師上課放過。此外,有幾個學生想說韓寒,但腦海裡浮現不出韓寒二字,於是說了兩個相關的特徵讓我得知他們想說的是韓寒--「寫文章批判社會的年輕人」以及「開賽車」。 科普作品之必要 這個場景並不讓我意外,在大學教授中國相關課程的朋友早已跟我吐過苦水。,政治體制與文化的差異,使大多數學生對中國感到陌生,「摸著石頭過河」之的語彙更是遙遠。儘管,
隨著中國崛起,台灣媒體對中國的報導大幅度增加,此外,書市也出現不少中國議題的作品。 為什麼年輕人對中國議題如此冷感?淺層次來說,在認識中國之路上,我們欠缺一些「科普」式的作品。「科普」式的作品有助於讓我們較完整地釐清中國社會現象,避開媒體片段與獵奇之眼或是中國高層如電影一般的鬥爭黑幕。我們需要透過這類作品勾勒中國的樣貌,也在此過程中激發問題意識,扎扎實實地進入中國。 《十億民工進城來》正是一部科普式的作品,主題是中國現代化計畫中的人與土地的配置問題,由此延伸的則是城鄉二元制之下不平等的戶籍制、地方政府瘋狂的城市化乃至拆遷等光怪陸離的現象。筆者與作者唐米樂先生都有長時間中國生活的
經歷,唐米樂先生筆下的某些場景,也令筆者想起自己的相關經驗。「你農民哪!」是城市人取笑他人無知的口頭語,但是讓城市人尷尬的是,如果沒有來自農村的城鄉移工,城市人的生活很可能停頓。 每年農曆春節之前返鄉的春運人潮,是人類最大規模的人口移動,火車載回了大量的城鄉移工。農村的過節總是到了十五的元宵節才告結束,然而,城市則是大致初五年前後開工。城市與鄉村的社會時間差展現在這幾天,很多城市家庭在初五到元宵之間的生活是無法步上正軌的,照顧小孩的褓姆、打掃家庭的清潔工、送快遞的送貨員、社區保安等都是來自農村。 在農村,「發展打工經濟」的地方政府宣傳口號時而可見,這已是官民一致的共識,一般人家
都希望子弟往外發展,再也不要回來,甚至回來是丟臉的。此外,跟城市很不同的是,不少農村都保留神明桌的空間,但是,與台灣神明桌拜神明不同的是,上面擺的不是神明而是毛澤東像。另外,在農村也可看到畫有領導人肖像的月曆,領導人們的眉毛都是加工過的異常黑長。 一個中國,N個世界,城鄉二元制所帶來的,是城市人與農村人在中國社會天平上不同的位置與重量。 穿透現象繼續思考 「科普」式的《十億民工進城來》帶來相對完整的現象介紹,作者在最後也提出了中國政府必須改變現狀的呼籲。不過,敏銳的讀者勢必得沿著這些現象與問題再思考,為何諸如拆遷、瘋狂的城市化等問題會發生?這與既有的機制有何關聯?改變的
可能性又在那裡? 二○一三年的幾個現象值得作為切入點。十月,一部五分多鐘的動畫《領導人是怎樣煉成的》上傳網上兩天便創造一百多萬次點擊收看,這個動漫短片簡明地帶出中國領導人的晉升之路:他們必須從底層做起,經由鄉科、縣處、廳局、省部,在七百多萬幹部中脫穎而出。 這是一個龐大的金字塔結構,說中國是一個幹部國家一點也不為過,從國家主席、大學校長到基層公務員都是國家幹部。中國官場當中有個「步步高」的說法,也就是在如此激烈的競爭當中,官員們錯走一步,在級別晉升過程當中將會落居下風,特別是在講求幹部年輕化的過程當中,許多職位都設有年齡限制,最好每一個升遷機會都能掌握住。 幹部國家沒有
選舉,但有其考核官員的指標。根據北京大學教授周黎安在《轉型中的地方政府:官員激勵與治理》當中所指出的,改革開放三十多年來,地方GDP成長、招商數額等成為硬指標,這也可以解釋為什麼中國地方政府如此依賴房地產開發商,即便強拆也在所不惜,鬼城更是一座座出現! 習李時代的政治參考書 七百多萬的幹部人數,如同一個龐大的政策執行機器。但是,這個龐大的機器卻也面臨如何調整的問題。 有趣的是,習近平與李克強上台之後,新政初始,各方力量不忘為這個龐大機器的運作提供參照。二○一二年年底,主管紀律的王岐山推薦官員閱讀《舊制度與大革命》、。二○一三年八月,堪稱最熱鬧的一個月,已退休的朱鎔基出版
《朱鎔基上海話實錄》、《深入學習習近平總書記重要講話》也在八月問世,甚至《毛語錄》將要重新出版的謠傳也始自這個月份。 官員的政治課,如此熱鬧,到底這些推薦書與講話實錄反應了什麼? 法國歷史學家托克維爾的《舊制度與大革命》,是西方政治史的經典作品,這部鉅作當中的一個問題意識是:為何路易十六主政下的繁盛,卻加速一七八九年法國大革命的到來?王岐山的推薦之意,顯然是希望官員們以此為戒,雖說中國已是大國崛起的年代,但貧富差距與社會矛盾卻也達到臨界點,稍有不慎,星星之火可以燎原。 如果說,《舊制度與大革命》是來自西方歷史的提醒,《朱鎔基上海講話實錄》則是中國本土經驗的實踐與提醒。朱
鎔基,一九九八年至二○○三年擔任國務院總理時期,任內進行多項重大政策變革,也因而被媒體譽為「鐵血宰相」。 擔任國務院總理之前,朱鎔基於一九八七年至一九九一年上海主政,《朱鎔基上海講話實錄》之所以選定這段期間的談話集結出版,正因為這是上海在改革開放中前行的轉折路途。在這本講話實錄當中,不斷強調上海應當積極與國際接軌、批判官場中的形式主義與官僚主義、主政者應關注小老百姓的住房與菜價問題等。 一部年代久遠的學術著作與昔日的談話,卻在今日成為暢銷書,這意味著什麼?如果說,《朱鎔基上海講話實錄》代表官員必須勤政於民、勇於改革的聲音,那麼一度謠傳將要重新出版的《毛語錄》,則代表中國政治的另
一種聲音:在權錢合作之下,小老百姓無以生活,只有懷念毛澤東所曾許諾的人人平等。儘管《毛語錄》的出版後來證實是謠傳,不過,這股力量確非空穴來風。 當然,最重要的政治參考書是二○一三年十月所出版的《幹在實處,走在前列:推進浙江新發展的思考與實踐》,作者是習近平,這本書也因此成為教科書而非參考書。這本書談的是習近平在浙江主政時期的經驗談。但無論如何,中國官僚體制變革的問題再一次浮上檯面。 這是筆者閱讀《十億民工進城來》之後的思考面向。請注意,中國很大,中國共產黨員人數接近德國人口、四川面積小於法國但人口超過法國,這麼龐大人口背後的權力結構乃至社會狀況都極為複雜。前述筆者所說的只是眾多
面向之一。 讀者朋友,超越現象思考中國問題,你準備好了嗎? 李政亮/曾任天津南開大學傳播系副教授, 著有《拆哪,我在這樣的中國》。 推薦序三 城市是中國唯一的選擇嗎? 談城市發展--特別是當今中國經歷的超大規模城市化進程,身為澳門人的我,百感交集。閱讀唐米樂這本不太厚重但極之重要的新作《十億民工進城來》,我終於有系統地了解中國城市發展的各種問題,獲益良多之餘,我也翻開遠近記憶,重組我對城市發展的複雜心情。 我的世界只有城市 我出生於七○年代,懂事於八○年代,那是一個沒有農村的世代。澳門地小,人口密度高,在四小龍時代,城市化程度雖遠不及香港,但
農村對我來說已是非常陌生。在我的生活中,也從來沒有農夫這種人。當時,看著已成為國際大都會的香港,我那一代人只覺城市化是澳門的--甚至是世界的--必然選擇。我們只恨澳門比不上香港「繁榮進步」。 我從小愛看電影。在陪伴我長大的香港電影中,幾乎已經沒有農村的蹤影。我印象最深的反而是很多港片呈現的富裕城市生活:豪宅、購物中心、高級餐廳,當然,必不可少的是維多利亞港的繁華盛況。整個城市的經濟發展,反映在電影選取的城市空間上,代表著香港正奮力爭取向上的社會流動。極少數例外如嚴浩的《似水流年》,也只是香港人回鄉探親度假,電影的視角仍是城市人的。八十年代香港電影呈現的那個世界,已經沒有農村的存在。
如是,我的成長過程既不曾出現過農村,我也對鄉間生活也沒有任何想像。當年,澳門的某些父母還流行講一句教育(及恫嚇)孩子的話--「你不好好讀書,長大只能去種田了!」對八十年代的澳門人來說,去種田竟是對懶惰的人的最大懲罰,一如犯罪的人要下地獄! 帶著這樣的背景,我後來在台北讀書時,卻從影像去重新想像農村。大學一年級看侯孝賢的《戀戀風塵》,我深深被電影中的農村觸動。從鄉間往城裡討生活的主角,經歷生活逼人與愛情失意,最後回到鄉間聽著年紀老邁的爺爺輕輕說起地瓜的收成。鄉間的人、物、情,成了失落的城市人的心靈救贖。年少無知的我這才知道,原來有些人是渴慕農村生活的。後來慢慢了解台灣新電影,才知道
城鄉差異一直是個創作母題,是很多台灣導演都必須面對的議題。然後,在大學生涯中,我從不同方面粗淺地了解城市發展帶來的問題,包括環境污染、罪惡率高、貧富懸殊等,漸漸對城市生活多了一分反思。 城市化代表一切進步與美好? 九○年代期間,我每次去大陸都訝異於其經濟發展。一方面看來,是越來越繁榮,另一方面,卻滿眼有污煙瘴氣的景象,包括隨處可見的污染與乞丐。當時我就想,西方的現代化經驗能否令中國少走一點冤枉路?還是,中國始終要經歷一次現代化帶來的好與壞,沒法避免難題?後來,耳聞目睹很多中國的問題,都跟現代化進程有關,我開始覺得當年的想法天真。事實是:中國很可能不但不能避免曾經在西方出現過的問
題,而且問題更為嚴峻。 大約十年之前,我到北京旅行。當時,中國的經濟發展已是如火如荼,「發展是硬道理」已是整個國家的某種信仰;而隨著經濟飛速發展,更多問題不斷湧現。我住在南鑼鼓胡同區,附近有個小劇場正舉辦大學生戲劇節,我就看了一齣名為《梵高》的戲劇演出。劇中的中國青年渴求生命意義,在畫家梵高的引導下,他展開了一段尋找之旅。他嘗試透過愛情、金錢、藝術去尋找生命意義,卻發現只有虛空與醜陋。後來,他覺得城市是萬惡的,於是到農村尋找世外桃源,可是發現農村的問題一點也不比城市簡單。 如今驀然回首,更覺這小品極具時代意義。在今天,中國人的菜單上已幾乎沒有農村這個選項。我在英國讀書時,一個台
灣好友跟我說,他曾在火車上聽到兩個大陸遊客的對話,他們對於英國的現代化程度頗為失望,其中一人更斷言:「英國除了倫敦以外都是鄉下!」這句話反映的,一方面是部分中國人在所謂「大國崛起」之下的氣焰。另一方面,這也顯示當今中國人對大城市的迷信。而那種迷信,似曾相識地,就是香港八○年代的社會集體意識--城市化代表了一切的進步與美好。 然而,當這位大陸朋友對城市化極度迷信,人類社會也大抵正處於工業革命以後對城市發展的批判最猛烈的時期:環保分子猛批城市化對生態環境的破壞,學者指出城市化常帶來嚴重的貧富懸殊,文化保育人士痛恨城市化往往犧牲古舊建築,左派學者探討現代資本主義如何利用城市空間進行剝奪性的運
作,動物保護人士批評現代城市對動物越來越不友善......。今天,無論在歐美或亞洲發達地區,越來越多年輕人渴望反璞歸真的生活,「綠色生活」成為時髦概念,更有人身體力行去種田,遠離城市生活。城市不再是美好生活的唯一選擇。 被忽視的世博主題 在這個脈絡下,以上那位大陸朋友的言詞似乎頗為自大兼無知。不過,話說回來,正當歐美的經濟都陷入困境,而中國卻是扶搖直上,就連一些歐洲人也對中國的城市化投以艷羨目光。我在英國曾跟一個西班牙年輕人談起上海,他說他多麼希望有一天可以住在浦東的摩天大樓中!是的,當亞洲後進國家的有識之士都羨慕歐洲的文化保育做得好,都欣賞歐洲城市的古風,卻原來有歐洲人渴慕中
國的超級都會。 三年前的上海世博的主題正是「城市讓生活更美好」。相對於英文「Better City, Better Life」(更好的城市,更好的生活),中文題目已是一錘定音地對城市下了結論。然而,在那次世博中,浦東與浦西兩個展區卻是一冷一熱。浦東展區主要有不同國家館,遊人如鯽,他們似乎都想看看各國如何使用其展館比拼國力;然而,浦西展區卻相對冷清得多。該區有城市最佳實踐區及主題區(包括介紹城市發展的城市足跡館),其實更堪玩味:倫敦案例展示了環保的零碳建築,丹麥的歐登塞案例介紹當地如何使單車在城市復活,馬德里案例構建未來的環保「竹屋」及「空氣樹」。對今天中國來說,這個城市最佳實踐區正是甚
具啟發性的他山之石,但它卻頗受遊人冷待,傳媒的焦點也不在此。到底是因為彷如主題樂園的世博並不適合思考嚴肅的問題?還是中國人至今對城市發展沒有深切反思? 今天,中國城市發展已經不只是中國人的問題,而是全世界的問題。作為世界最大的經濟體之一,中國走的路,其實也在探索這個世界的可能性。如果西方被工業革命與資本主義塑造的那個現代世界問題百出,那麼中國的模式是創造更多問題,還是可以為人類未來提供不同選項? 回答以上複雜問題之前,梳理一下今天中國的城市化現況是必要的一步。唐米樂的這本新書的最大貢獻是從不同的制度面去清晰地說明這問題,包括改革戶口制度、進行土地改革、改善土地運用等。今天台港澳
人在大陸親眼目睹的各式現象,從傳媒看到的種種問題,不少都可以從本書找到答案--例如,原來近年大陸的不少官民衝突,起因是農地的集體擁有權制度使得地方政府可以逼農民賤賣土地而從中獲利;原來,那些「鬼城」出現的背後,是中國城市不斷向外擴張與民工不斷進城的結果;又原來,我們時常看到的斷腳乞丐,很可能就是因為戶籍制度使得農民工在城裡沒法得到任何醫療補助……。小小的一本書,足可透視今天中國的不少問題,甚具參考價值。 中國之路:探索世界的可能性? 而本書另一個非常可貴的地方是,雖然作者談及的往往是很宏觀的問題,但他的姿態絕不是冷冰冰的由上而下的純政策導向,而是處處不忘改善數以億計的民工生活,
讓他們安居樂業,生活有保障。大談政策之餘,他沒有忘了街頭的乞丐、富士康的民工、每次服務只賺兩元美金的妓女。作者在指引中國城市發展走向健康道路之同時,也在冀盼生活在底層的人民改善生活。 不過,值得反思的是全書沒有明言的假設--高度城市化似乎是中國前路的唯一選擇,中國能做的只是完善它,而目標則是「城市化做對了,中國可以超越美國,鞏固它身為全球最大經濟體的地位」。在這個大目標下,改善民工生活的一大原因,其實是讓他們成為有消費能力的人,以保持國家經濟持續發展。有關這一點,有人未必完全同意。畢竟,今天中國人的願望未必是要讓中國成為全球最大經濟體,也不是要什麼大國崛起,他們也許不希望中國人成為資主
本義的奴隸--消費動物。也許,中國人的希望不過是在讓人民溫飽的前提下,保護生態環境,捍衛歷史文化,維護社會公義,讓國家可以健康地持續發展。如果有更偉大的夢想,則也許是盼望中國可以在西方的政治與經濟面臨困局的時候,用自身的經濟走出不同的路,去探索世界還有什麼可能性。而這些可能性,則未必全部跟城市化有關。 李展鵬/任教於澳門大學傳播系,《澳門日報》專欄作者,著有《在世界邊緣遇見澳門》等書。 第一章 民工的處境:推動中國城鎮化的勞苦大軍 北京的七百萬民工 每年或在冬末、或值春初,視農曆新年到來的日子而定,中國的城市總有一兩週時間停擺。工地停止施工,商店與餐館停止營業,工廠也大門深鎖。大多數
城市居民要等到數百萬民工返鄉過年而突然消失的這一刻,才覺察到這些民工大軍原本的存在。不過,若不是有這許多沒讀幾年書、就從全國各地農村湧入城市的流動人口,現代中國也不可能存在。若說帶動中國城市經濟的人,正是這千千萬萬男男女女,也絕不為過。 在北京街頭賣水果的陳芳豔(譯音)就是一個典型的民工例子。一九九○年代初期,她的父母離開河南省農村,來到北京,把幼小的她留在農村老家。像數以千萬計被留在家鄉的孩子一樣,陳芳豔只有在過年放春假的時候才能見到父母親。她就事論事地說:「每次爸媽要回城裡的時候,我都會悶悶不樂,但也不是很氣。再怎麼說,這也是沒辦法的事。他們要賺錢養家。」二○○四年,她剛唸完小學,就跟著父
母來到北京。現在,在北京住了八年的她,看起來幾乎與城市女孩一般無二。但她那一頭染成褐色、燙得半捲的亂髮,為她加了一個外來人的標籤:因為時髦的本地女孩不會留這樣又長又亂的髮。 陳芳豔與她的先生,住在北京東北一處所謂的「城中村」,住處是一棟磚造矮房子,兩人租了其中一間小屋。所謂「城中村」原來都是北京城郊的農村,北京目前有估計約六百個這樣的老農村社區。不過十年前,住在這些社區的都是種菜的農民。之後,北京市政府為了市區開發,將這些農地買下來,給了村民一大筆錢,還給了他們城市戶口,讓他們成為合法的城市居民。這些村民於是用這些錢購置現代化新居,將老房子租給外地來的民工。北京的民工主要來自河南與安徽兩省,走
在北京熙來攘往的街頭,最常聽到的就是這兩省的方言,自也不足為奇。陳芳豔住的這處城中村,有一條散發著惡臭的小溪,它儘管髒亂、擁擠、老舊、破敗,但枝頭鳥兒常鳴,街頭小兒嬉戲,卻是一片小村和樂景象。據估計,北京有七百萬民工,其中近三百萬人生活在這樣的「城中村」裡。
楠 梓 地價進入發燒排行的影片
高雄市議會第三屆第四次定期大會,陳善慧議員市政總質詢(109/11/30),公共建設應符合鄉親期待並積極改善,善慧第三屆第四次市政總質詢,總質詢爭取要點如下:
一、【右昌地區淹水問題亟需改善】
善慧自上任來針對右昌地區淹水問題向市府積極爭取多項改善計畫建議,本次質詢期盼市長帶領新的市府團隊能延續前朝允諾的改善方案,並針對善慧建議地點增設抽水站、滯洪池,陳市長表示淹水地區改善工程已申請1.86億元的預算,未來將逐步、足段進行排水幹線的改善,接著抽水站、滯洪池、廣昌大排設施將陸續進行施作,解決右昌地區長年淹水的問題。
二、【穿越雨水下水道橫越管線處理情形】
今年(109/10/27)左營大路、海功路口發生路面掏空,主因為箱涵內自來水管漏水,導致箱涵周邊路基砂石沖刷掏空,造成路面坑洞,日前(109/11/10)已斷管拆除並將兩側孔洞封塞及填平。
善慧特別重視「橫越雨水下水道之管線」問題,擔心其他地區也有橫越管線造成路面掏空情形,經瞭解後發現高雄市存有多處橫越管線無單位認領進行斷管,未避免道路掏空或其他意外,建請市府團隊要積極解決,。陳市長表示已編列3000萬元的預算,將由公權力介入使無單位認養之橫越管線加速清除。
三、【楠梓區翠屏國中小旁 後勁溪興建便橋】
位於楠梓區的益群橋到德惠橋這段後勁溪流域長度共1.8公里,此段後勁溪兩岸為藍田里及翠屏里,藍田里居民往翠屏國中小或翠屏里往藍田里中山高中的學生往返通學都要繞一大圈行經益群橋,為解決這個問題,善慧持續推動於翠屏國中小旁後勁溪興建人行及單車便橋,希望應延續前朝政策持續進行規劃,水利局長報告,便橋將依通行量體等需求,擬訂計畫並爭取經費。
四、【後勁溪的發展與污染整治】
後勁溪是一條美麗的溪流,但後勁溪長期受到中上游之工業區、工廠等疑似排放廢水造染後勁溪水質受到汙染,尤其下雨天時汙染更是嚴重卻也不易被發現,倘若發現時已找不到排放廢水之源頭,善慧建請市府團隊成立專責稽查隊進行稽查與整治,一發現水質疑似受到汙染時隨即通報,才能預防工業區、工廠排放汙水的問題。
五、【清潔隊人力不足問題應積極改善】
左楠地區總人口數及區域面積與鳳山相近,但左楠區清潔隊員編制不足,工作量繁忙負擔大,要求市府應預算員額規劃下補足人力,市長應允將會先補充臨時人力,以補足左楠地區清潔隊員人力少工作量大之問題。
六、【高雄四座焚化爐營運與未來計畫】
善慧建請市長、環保局針對高雄市四座焚化爐未來需朝著發展綠電優先、設備要汰弱留強、工安第一、空氣品質第一,四大面向努力,使本市垃圾焚化場朝向永續發展目標邁進。
七、【楠梓文中足球場規劃里民活動空間】
位於高雄大學特區的藍田里、中興里、中和里,這三里里內目前沒有里民活動中心,里長時常借用地廟宇空間或於里長服務處做里政宣導等其他活動使用,文中足球場規劃過程中善慧與劉世芳立委皆持續追蹤關心進度,在108年2月說明會時收集里長及里民的需求建議,善慧在上一個會期向時任的運發局長質詢爭取文中足球場應規劃一個空間提供給周圍里長里民做使用,善慧針對這個問題向新任運發局長質詢,運發局長答應未來將免費借用給高大特區三里(藍田里、中興里、中和里)做使用。
八、【極限運動場缺乏不足】
高雄市極限運動場缺乏不足,先前運發局召開說明會將於楠梓區都會公園捷運站下方之道路用地設置滑板場,但該處為道路用地不符合都市計畫公共設施用地多目標使用辦法道路用地之規定,且該處有安全環境之考量,建議市府妥善規劃合適之地點,仿照外縣市設置於公園閒置空間規劃極限運動場,並達到廣設之目的。
九、【爭取左楠地區建置運動中心】
左營、楠梓區人口成長迅速、面積大,市長日前報告未來將規劃10座運動中心,左營楠梓地區人口眾多,10座運動中心區域規劃務必將左楠地區納入優先設置,市長承諾將優先進行楠梓區的之運動中心規劃。
十、【一公頃以下公園管理問題】
目前一公頃以下公園由民政局區公所管理維護,現在區公所之經費與人力無法負荷公園的管理,建請市府針對公園管理成立『公園養護專責單位』才能真正解公園維護問題。
十一、【楠梓區舊惠民捷道增設行人專用道】
新建之慈雲寺旁惠民捷道旁有設置行人專用道,但舊有惠民捷道原為雙向通行故當初未設置人行道,現改為單向通車後,空間已足夠設置行人專用道,因權管問題於經過多個單位會勘後遲遲未有結論,善慧建請市府應積極協調,早日增設人行道,人車分流保護行人安全,市長承諾將依照善慧的建議辦理。
十二、【道路重複修補問題探討】
高雄市時常有道路小面積路段因凹陷不平或裂縫等狀況時,養工處隨即做修補動作,但時常在同一段出現補了又裂 裂了又補的情況,善慧以近日蔡公一路多次修補的狀況為例,針對此問題善慧建請養工處因調查原因再來決定施作工法,避免同一段道路頻繁修補治標不治本。
十三、【文中11公共設施用地地價稅問題】
文中11公共設施保留地迄今尚未解編,但許多鄉親卻收到地價稅繳納通知書,善慧特別就此問題向都發局長、財政局長詢問,財政局長允諾將進行調查,妥善處理鄉親地價稅地問題。
十四、【高雄大學特區設置派出所】
高大特區人口年年增加、地價年年攀升,新建派出所之規劃刻不容緩!王寶釧苦守寒窯僅18年,日前該處之機關用地已公告編定長達30多年,善慧建議市長應積極規劃派出所設置問題,市長表示未來派出所之增設確實有其必要,將先請局長開始進行派出所增設之前置作業。
十五、【高雄煉油廠舊址運用規劃】
高雄煉油廠之都市計畫變更不只與市府想法不同,其與鄉親之期待也有很大的落差,善慧建議市府應妥善處理煉油廠之都市變更計畫,讓該土地能得到更好的利用,同時善慧與新市府團隊提醒,前市府答應規劃之高楠公路1003巷(金屬工業中心前)穿越原煉油廠廠區直通後勁學專路, 此路段是許多市民會行駛的一條重要便利捷道,但因此路段狹窄及彎道多,汽機車經常搶道,此路段遇到上下班時間時,車流量非常的大時常有汽機車搶道問題,善慧建議市府都市計畫必須改善這條環場道路問題。
十六、【楠梓區慈愛大樓危老建築】
楠梓區慈愛大樓已建造長達4、50年了,現為亟需都更重建的地方,該用地現為第五種商業區,容積率高,如若市府自己公辦都更分配完成後,還可以當社會住宅,善慧建請市府積極處理慈愛大樓都市計畫重建,為楠梓發展注入活水。
十七、【爭取蓮池潭夜間水舞秀打造亮點】
蓮池潭不但需強化周邊日間設施外,若讓觀光客晚上願意來蓮池潭感受潭邊夜間之美也非常重要,建議可參考外縣市的經驗於蓮池潭打造燈光水舞設施,吸引觀光客停留駐足,局長應允納入規劃評估設置。
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土地重劃對鄰近房價之影響-分量廻歸之應用
為了解決楠 梓 地價 的問題,作者李忠良 這樣論述:
1980年代起,高雄市政府為加速北高雄的發展,分別以鼓山區美術館與凹子底公園為中心,開發為美術館第44期重劃區以及農16區段徵收區,各自代表為市地重劃與區段徵收。市地重劃與區段徵收兩者本質上同為促進土地利用的重要政策實施手段,透過土地使用分區計畫,公園綠地的特區規劃,對於區域內房價的影響成為舉足輕重的關鍵因素。本研究以特徵價格法探討市地重劃或區段徵收對鄰近房價之影響的變化狀況。以普通最小平方法估計結果顯示,每離美術館第44期重劃區或農16區段徵收區一公尺,住宅價格減少0.1%。美術館第44期重劃區住宅價格比農16區段徵收區平均高出約0.2%。分量廻歸估計結果顯示,距離美術館第44期重劃區
或農16區段徵收區對住宅價格之影響於高價位、中價位與低價位分布並無明顯的差異。隨著價位增加,美術館第44期重劃區或農16區段徵收區之住宅價格與一般區住宅價格差距越來越小。隨著價位增加,美術館第44期重劃區住宅價格與農16區段徵收區之住宅價格於高價位分布差距較大。
高雄市商業核心區的發展與特色
為了解決楠 梓 地價 的問題,作者李昀儒 這樣論述:
民國106年高雄市人口數落後台中市,使人口成長和都市內部商業區發展動態成為被關注的焦點,而討論中心商業區的空間變化,的確是都市地理學中觀察都市發展的重要課題,有關高雄市中心商業區發展的探討,民國76年林真妙的研究,已經釐清現代高雄市區的中心商業區為由西向東擴張的現象,且當時呈現鹽埕區與新興區兩個商業核心區並立的狀態。本文則探討經過30年後,高雄市商業發展的核心是否轉變?觀察商業核心區是擴散還是遷移?並了解商業核心區其內部發展的結構為何?本研究於民國108年進行調查,並透過高雄市公告地價土地現值資料找出全市地價前5名,發現高峰地價皆位於高雄捷運紅線沿線(中山路與博愛路段),透過該路段地價波段折
線圖,將高雄商業核心區區分為北高雄與南高雄兩大區塊,再利用商業機能度調查表,找出商業核心區面狀範圍,最終利用街道店鋪率確認現在商業核心區的位置,並分析內部的結構及影響機制,研究結果如下:(一)高雄市的商業核心區從民國70年至今從鹽埕區向東擴張到新興區後,並有從新興區向南(前鎮)北(左營)延伸的趨勢。(二)依照地價波段分析的結果,高雄市的商業核心區為多核心型態,主要可以分為南高雄商業核心區(中央公園、三多商圈、漢神大立商圈)和北高雄商業核心區(巨蛋商圈)。(三)南高雄的商業核心區在機能上屬於零售與服務業並重,商圈中心多為零售業,連帶影響周圍的中高階商店較多,而商圈外圍的服務業比例則較高,並隨著與
核心街廓的距離增加而下降。北高雄僅瑞豐夜市和漢神巨蛋百貨的街廓零售業較多,其餘皆以服務業為主,整體的店家等級低於南高雄,如缺乏影視業,整體餐飲業的等級也較低,但因北高雄商業活動區域較集中,因此服務業的類別較多元,如金融業、旅館業的比例較南高雄為高。(四)高雄商業核心區的影響因素主要有三項,人口成長與擴散,透過都市計畫的導引使得商圈由西向東,再向南北擴散,交通運輸的建置也扮演商業核心區轉移的關鍵角色,如高雄火車站的移動影響核心商業區轉移,鐵路的切割使高雄分為南北兩個區塊,其中以都市計畫劃設主要幹道和商業用地位置對高雄市商業核心區的形成最具影響力。
楠 梓 地價的網路口碑排行榜
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#1.50年首見!全台房屋漲價前十大全在蛋白區「這裡」晚一年買房 ...
台南永康、高雄楠梓也都上漲16%以上。這些區域都有個共通點,幾乎都是為新興工業區所帶動的蛋白區,這也是五十年來首次蛋白區強勁翻轉的特殊現象。 於 news.tvbs.com.tw -
#2.高雄市稅捐稽徵處稅務服務稅額試算地價稅稅額試算
本表係提供簡易試算,若土地有減徵或免徵等原因,因涉及分攤累進差額故不適用本表。 2.本表試算之各項稅額,僅供參考,不作任何證明使用,實際稅額以當年度核定資料為 ... 於 www.kctax.gov.tw -
#3.高雄市楠梓區實價登錄 - 台灣房屋
高雄市楠梓區實價登錄、成交行情資訊,提供區域、價格、屋齡等精準數據分析,完整資訊比對到門牌,讓您隨時掌握房屋、土地實價登錄與最新成交資訊! 於 www.twhg.com.tw -
#4.楠梓、橋頭房市「熱到混亂」!業者曝「台積電現象」…
雖然區域建設立意良善、也帶動發展及就業機會,但挾著橋頭科學園區的話題,也讓橋頭、楠梓的地價與房價漲翻天;當地房市業者指出,楠梓、橋頭近幾年 ... 於 news.housefun.com.tw -
#5.楠梓房、地價都噴發!投資客鎖定「老透天愛好者」
在台積電、房市熱潮下,楠梓的房價、地價確實都向上「噴發」,在地房仲業者都相當驚訝。 楠梓從2016年~2021年這五年間,住宅新案成交價從一坪16.1萬元漲 ... 於 news.1122.network -
#6.贏戰萬萬稅 - 第 97 頁 - Google 圖書結果
... 一同繼承祖父遺留一棟楠梓區透天厝,由於只有大哥偉濤留在高雄發展並且使用這棟房子,二姊偉德與老三偉瑜都在台北結婚創業,卻還要繳交高雄這棟房子的房屋稅及地價稅, ... 於 books.google.com.tw -
#7.科技帶旺房市紅不讓這區地價連翻六倍 - CTWANT
科技大廠帶路,已然成房市起漲指標。以竹科、南科為例,帶動周邊發展與房價有目共睹。而近幾年北高雄從路科、楠梓產業園區、橋科、仁武航太園區等題材 ... 於 www.ctwant.com -
#8.凱基銀行
凱基銀行提供高品質的個人與企業金融服務,包含個人信貸、信用卡、速還金、台外幣存款、財富管理、外匯等多元服務. 於 www.kgibank.com.tw -
#9.楠梓工業用地,楠梓工業用地出售,租楠梓工業用地,買楠梓工業用地
找楠梓土地,租土地,農地出租,工業地出售,土地買賣.找楠梓的便宜土地資訊,想要租楠梓的土地或買楠梓的土地,指定-7+1工商不動產-0. 於 www.7171.com.tw -
#10.楠梓土地王
[建築用地]楠梓超大面寬-建地夢想家. 高雄市楠梓區面積102.00坪. 總價3萬(0.03萬/坪). [建築用地]高雄台積電TSMC購地專區-... 高雄市楠梓區面積1,181.00坪. 於 www.kings.tw -
#11.台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄 - PChome 新聞
【住展房屋網/綜合報導】高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年全市公告土地現值平均調漲2.01%, ... 於 news.pchome.com.tw -
#12.楠梓地價「聞積起笑」!2個月漲50% 建商硬著頭皮也買單
房仲指出與2個月前相比,楠梓的土地開價上漲幅度約50%,甚至有人出到開價地主還要加價賣,而且只要.. (楠梓,台積電,地價,信義房屋,房價,歐美) 於 house.ettoday.net -
#13.楠梓「聞積起笑」房仲: 地價兩個月漲5成 - 591新聞
圖/受台積電有望進駐話題影響,楠梓一帶地價漲翻天。 台積電有望進駐高雄的消息一爆發後,房仲指出,楠梓根本是「聞積起笑」,兩個月土地開價便 ... 於 news.591.com.tw -
#14.高雄市稅捐稽徵處楠梓分處 - Facebook
地價 稅自用住宅用地9月22日前申請節稅省很多喔,請儘速於9/22前提出申請,經核准當年度可適用優惠稅率。楠梓分處提醒您! 於 zh-tw.facebook.com -
#15.高雄10大夯路段⋯仁武、楠梓竄紅!想有房,蛋殼區也甘願
全台年輕人購屋移向蛋白區,甚至是以往被視為位置更偏離市中心的「蛋殼區」,如今買氣都上揚。以高雄市來說,即便2020年上半年建物買賣移轉棟數較去年 ... 於 fuhouse.setn.com -
#16.中都重劃區、高雄大學旁正夯土地搶標創新高 - 918楠梓地產王
圖/高雄市政府工務局 其中,中都重劃區以往最高地價,每坪132萬元,但這次4筆954坪住四用地,因正對中都溼地公園、美都公園,擁有雙公園第一排景觀,而且具備景觀、 ... 於 918house.com.tw -
#17.楠梓地價「聞積起笑」!2個月漲50% 建商硬著頭皮也買單
楠梓地價 「聞積起笑」!2個月漲50% 建商硬著頭皮也買單 ... 房仲指出與2個月前相比,楠梓的土地開價上漲幅度約50%,甚至有人出到開價田主還要加價賣, ... 於 apartment-forrent.net -
#18.中油楠梓宿舍群盼解決土地爭議前先降地價稅率| 地方 - 中央社
台積電到高雄楠梓設廠,帶動周邊房地價上漲,卻也讓附近只有地上權並以地價稅為地租的中油宏毅、宏榮、宏南宿舍群居民,恐面臨更高地租,居民盼解決 ... 於 www.cna.com.tw -
#19.高雄市111年公告土地現值平均調幅2.01% 地價平均調幅1.84
統計全市111年地價區段數共有11,146個,公告土地現值上漲區段數有4,642個,占總區段數41.65%,各行政區漲幅前五名分別為楠梓區4.08%、前鎮區3.28%、 ... 於 news.sina.com.tw -
#20.圖多》台積電高雄設廠,讓楠梓新建案直逼3字頭!專家 - 今周刊
台積電!台積電!台積電!因為很重要所以講3遍,現在整個高雄房市3句話不離台積電!楠梓房市在10月台積電法說會後稍微降溫沒多久,沒想到台積電在11/9 ... 於 www.businesstoday.com.tw -
#21.楠梓房價3字頭花敬群:過度炒作沒好下場 - 非凡新聞
內政部次長花敬群:「公共建設或產業發展,確實對房價或地價有上漲的效果,終究它的發生,一定是循序漸進、逐步形成,如果市場上過度反應,某種程度上它 ... 於 news.ustv.com.tw -
#22.台積電利多發酵楠梓地價漲幅4.08%冠高雄- 房市 - 經濟日報
高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年全市公告土地現值平均調漲2.01%,占一般正常交易價格比例 ... 於 money.udn.com -
#23.高雄新市鎮鬼城,開出破天荒價IC設計主管:竹科根本比不上
這兩年北高雄從楠梓園區、路竹、橋科等題材拉抬,房價一飛衝天,許多建商紛紛進場搶標,當年一坪8萬的橋頭土地地價,飆漲到50萬。 於 www.cw.com.tw -
#24.台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄住展房屋網(2021-12-30 10 ...
在高雄市11,146個地價區段中,2022年共有4,262個區段公告土地現值調漲,漲幅前5名的行政區,依序分別為楠梓區4.08%、前鎮區3.28%、橋頭區3.10%、仁 ... 於 pchome.megatime.com.tw -
#25.土地公告現值、地價調整楠梓開發區漲幅近三倍 - HouseWeb
土地公告現值、地價調整楠梓開發區漲幅近三倍. 發佈時間: 2004-01-01 23:17:56. 九十三年土地公告現值、公告地價調整,市府地政處將於元月一日正式公告。 於 www.houseweb.com.tw -
#26.台積電設廠利多! 高雄「楠梓」房價飆漲「一房難求」 - 壹電視
在台積電設廠的題材帶動下,高雄房市漲聲響起,原本高雄蛋白區「楠梓」,因為台積電要設廠,不僅房價從原本一坪18萬漲到一坪23萬成交,而且還一房難求 ... 於 www.nexttv.com.tw -
#27.[新聞] 興富發鄭欽天鐵口斷:「中南部房市現在就- 看板home-sale
... 進到城市來,區域內工業土地一坪地價一跳就是15、20萬元,他感受很深。 ... 起漲點,不是終點」,尤其台中七期、 高雄楠梓核心區房價將大幅上漲。 於 www.ptt.cc -
#28.高市地價左營漲最兇!!! @ 談天說地:: 隨意窩Xuite日誌
漲幅以楠梓區、左營區及鼓山區較大,約一點七三%至六點六%之間;地價調降重點地區為商機漸失之傳統市場、舊部落及公告土地現值偏高地區等,調降幅度 ... 於 m.xuite.net -
#29.實價登錄查詢 - 988house巨亨房屋網
988house巨亨實價登錄,提供高雄市楠梓區房屋土地交易實價登錄資訊與成交行情,最完整最真實最即時的實價登錄網站。 於 tw.988house.com -
#30.台積電利多發酵楠梓地價漲幅4.08%冠高雄
台積電利多發酵楠梓地價漲幅4.08%冠高雄高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年全市公告土地現值平均調漲2.01%,占一般 ... 於 tnews.cc -
#31.台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄- 信義房屋房訊知識
台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄. 快速導讀. 高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年全市公告土地現 ... 於 www.sinyinews.com.tw -
#32.高雄大遠百連9年蟬聯「地王」!土地現值漲幅「楠梓區」居冠
高雄市地政局公布111年土地公告現值暨重新規定地價審議結果,全高雄市土地現值平均調幅2.01%。大遠百第九年蟬聯最高地價區段,公告土地現值每平方公 ... 於 www.gvm.com.tw -
#33.九十三年監察院糾正案彙編(一) - 第 139 頁 - Google 圖書結果
五管理處既將楠梓加工區壯區土地租予勞資關係協進會'卻未依楠梓加工出口區社區 ... 暨高雄市市有土地出租租金率計收標準'一般公有基地之租金率係以公告地價百分之五計 ... 於 books.google.com.tw -
#34.兩岸經貿 第356期 - 第 17 頁 - Google 圖書結果
... 串連南科、路竹、橋頭楠梓、大社、仁武、大寮、林園、小港等園區,建立南部半導體材料「 ... 於施工期間免徵地價稅,另完工後 5 年內房屋稅、地價稅及買賣契稅減免; ... 於 books.google.com.tw -
#35.楠梓土地,楠梓買地,楠梓買土地,楠梓土地買賣,楠梓土地出售,楠 ...
楠梓 土地,楠梓買地,楠梓買土地,楠梓農地出售,楠梓農地買賣,楠梓便宜農地農舍,591土地,買土地,買地,賣土地,賣地,土地買賣,土地出售,楠梓區土地價格資訊,找楠梓區便宜 ... 於 www.house-info.com.tw -
#36.高雄市楠梓區實價登錄 - 中信房屋成交行情
高雄市楠梓區 住宅類型最新成交行情 · 10萬以下: 25件 · 11至20萬:385件 · 21至30萬:425件 · 31至40萬: 26件 · 41萬以上: 8件 ... 於 price.cthouse.com.tw -
#37.高雄市楠梓區房價地圖 :: 路名資料庫
梓 官區. 大社區. 10.6萬. 三民區. 20.1萬. 鼓山區. 23.5萬. 彌陀區. 岡山區. 14.1萬. ... 好房網實價登錄高雄市楠梓區成交與銷售行情趨勢與價量佔比... | 路名資料庫. 於 road.iwiki.tw -
#38.地產觀點|地貴營建成本高建商嘆:1年賺3%利潤過份嗎
毫無意外的高市地政局第4季土地標售,出現楠梓高雄大學特區與岡山87期重劃 ... 建商決定建案房價賣多少,其實一點都不難懂,計算方式就是地價加營建 ... 於 today.line.me -
#39.岡山楠梓土地再度創新高 - Mobile01
顏瑞田/高雄報導2021.12.15 ====== 打房無礙建商囤地岡山土地標售全壘打、大樓單價上看35萬元 ===== 地價飆高.新房價怎麼打~~. 0. 引言; 留言. 回報 連結 只看此人. 於 www.mobile01.com -
#40.高雄大遠百蟬聯9年「地王」 楠梓因台積電加持漲很大 - 自由時報
高市地政局今發布明年度公告土地現值平均調幅2.01%、公告地價平均調幅1.84%,本市最高地價區段仍為大遠百,已第9年蟬聯,公告土地現值上漲區部分, ... 於 news.ltn.com.tw -
#41.高雄公告土地現值調幅2.01%地價漲1.84% 大遠百地王9連霸
高雄市24日公告土地現值,平均調漲2.01%,公告地價調漲1.84%, ... 坪年漲1.6萬元,由於台積電進駐高雄煉油廠,附近的楠梓區則是111年公告土地現值 ... 於 www.chinatimes.com -
#42.興富發鄭欽天:中南部房市現在是起漲點 - MoneyDJ理財網
... 是起漲點、不是終點;尤其台中七期、高雄楠梓核心區房價將會大幅上漲。 ... 等外資企業也往中南部去走,最明顯可以感受到的就是地價上漲;中南部 ... 於 www.moneydj.com -
#43.高雄市楠梓區實價登錄完整揭露到門牌 實價登錄比價王
楠梓 區大學二十一路S8棟-1F1. 1,550 萬含車位價29.7 萬/ 坪含車位計算. 總建坪 53.75坪 坡道平面車位車位 -- 樓層 1/14樓. 房廳衛 -- / -- / -- 屋齡 預售屋 地坪 7.54 ... 於 price.houseprice.tw -
#44.中華民國九十二年監察報告書 - 第 333 頁 - Google 圖書結果
按楠梓加工出口區肚區土地租用辦法第六條【證二二】、加工出口區土地租用及費用計 ... 租金率應「依公告地價百分之五計收」,如有變更租金租率情事亦應報請經濟部核准。 於 books.google.com.tw -
#45.台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄 - Yahoo奇摩
台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄 ... 【住展房屋網/綜合報導】高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年全市 ... 於 tw.yahoo.com -
#46.傳台積電楠梓設廠高雄房價聞「積」起舞 - 公視新聞網
來到楠梓到處都是正在興建的建案跟廣告,高雄房價近年不斷提高,日前傳出台積電可能在楠梓設廠後,房地價更是水漲船高。建商跟投資客笑呵呵,年輕人 ... 於 news.pts.org.tw -
#47.高雄大未來2》台積電傳出風聲楠梓房價一坪漲5萬 - 財訊
楠梓 高雄大學特定區地價創新高,一年內土地翻倍 ... 護國神山台積電要南下高雄設廠,一位在地建商說:「難怪5月開始就發現有好幾批北部下來的客人,在楠梓、 ... 於 www.wealth.com.tw -
#48.楠梓區交易統計 - 樂居
高雄市楠梓區,近一年的房屋成交狀況屬於價漲量縮:近一年平均成交價格為18.52萬/坪、成交量為2916戶。目前銷售中建案有14案。近一年人口數約17.99萬人、總戶數約7.35 ... 於 www.leju.com.tw -
#49.高雄市楠梓區永慶房產集團實價登錄3.0, 領先政府率先揭露到門牌
高雄市楠梓區實價登錄領先政府率先揭露到門牌,誠實房價報告書資料每日更新,買屋、賣屋、售屋前請先上永慶房仲網,查詢住宅、店面、廠辦房價實價登錄行情,充分掌握實 ... 於 evertrust.yungching.com.tw -
#50.高雄市楠梓區107年公告地價 - 台灣公開資訊網
高雄市楠梓區107年公告地價 107年-高雄市楠梓區公告地價 ; 楠梓區, 後勁段四小段, 00020000, 7000 ; 楠梓區, 土庫段三小段, 00020000, 7200 ; 楠梓區, 清楠段, 00020000, 7200. 於 tw.datagove.com -
#51.高雄市楠梓區惠民段66、67地號市有非公用土地處分效益評估 ...
附近有楠梓區公所、高雄區監理所、高雄都會公園、楠梓國小、楠梓國中等公共 ... 權利金(市價3.5~4成)加上年租金(公告地價總額3.5~5%), 年租金(公告地價總額5%). 於 cissearch.kcc.gov.tw -
#52.〈房產〉楠梓區藍田西段住三用地1583坪今9.6億元標脫創區域 ...
高雄市地政局今(15) 日舉行今年最終場的土地標售,共釋出10 標13 筆土地,總底價約16.7 億元,共有40 封標單競標。其中楠梓區藍田西段、仁武八卦段及 ... 於 news.cnyes.com -
#53.台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄 - HiNet生活誌
台積電利多發酵楠梓地價漲幅冠高雄. 【住展房屋網/綜合報導】高雄市明(2022)年公告土地現值及公告地價評定結果近日出爐,高雄市地政局指出,2022年 ... 於 times.hinet.net -
#54.房市/楠梓房價多親民?4成買方年薪60萬以內
高雄楠梓以相對親民房價,被視為「首購熱區」,近年房市交易熱絡;而根據金融聯徵中心資料,去(109)年全年楠梓有將近4成買的房貸申貸者,年收入在60萬 ... 於 www.nownews.com -
#55.高雄市楠梓區購屋房價查詢、實價登錄 - 信義房屋
高雄市楠梓區購屋房價查詢,來信義房屋提供高雄市楠梓區周邊房屋最完整即時實價登錄、降價宅、房屋物件資訊,來信義房屋全省直營提供完整安心仲介服務. 於 www.sinyi.com.tw -
#56.楠梓區房屋價格「很親民」 | 專題報導 - MyGoNews
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】興富發建設、京城建設!相繼以超高價購入高雄土地,因此帶動高雄土地價格跟著上漲。這個現象與1986年南京東路華航旁土地、2006年新光人壽 ... 於 www.mygonews.com -
#57.楠梓加工出口區社區土地租用辦法 - 全國法規資料庫
本社區之土地租金按一般公有基地之現行租率,由本處逐月計收。租用期間,如遇政府依法重新規定地價,則應自公告地價之次月一日起,按所規定之地價調整計 ... 於 law.moj.gov.tw -
#58.公告現值/公告地價查詢 - 楠梓地政事務所
Accesskey L:左側主功能選單區,此區塊列有本網站的服務列表相關連結。 Accesskey C:中間主要內容區,此區塊呈現網頁的主要內容。 於 ntlao.kcg.gov.tw -
#60.高雄市楠梓區實價登錄查詢,不動產房價行情 - 樂屋網
樂屋網提供高雄市楠梓區內政部實價登錄查詢,擁有最完整政府房屋、土地、透天厝等不動產房價,房價走勢幫助你掌握最新高雄市社區、房地產最新實價登錄交易行情, ... 於 www.rakuya.com.tw -
#61.台積電進駐高雄房仲估楠梓周邊房價再漲兩波 - 台視新聞網
台積電確定南下高雄設廠後,帶動楠梓、左營一帶房價漲勢,當地房仲業者證實,今天早上已經接到不少看房詢問電話。而大高雄不動產公會指出, ... 於 news.ttv.com.tw -
#62.高雄市楠梓區109年公告地價 - 政府資料開放平臺
109年楠梓區公告地價. 檢視資料. 提供機關. 高雄市政府地政局. 提供機關聯絡人姓名. 李眉儀((07)3368333#3497). 更新頻率. 不定期. 授權方式. 於 data.gov.tw -
#63.媳熬成婆2|高雄缺地潮連蛋白區都沾光 - 蘋果日報
過去土地買氣不活絡小港大坪頂生活圈,今年地價出現爆炸性成長,不到1年地價 ... 鎮、楠梓高雄大學特區與仁武澄德重劃區,今年上半年地價均創歷史新高。 於 tw.appledaily.com -
#64.理財周刊 第1112期 2021/12/17 - 第 67 頁 - Google 圖書結果
... 核心的問題在於土地炒作,地價被炒高,房價因而水漲船高,炒房的環境就自然形成。 ... 中古屋均價已追平高雄,這是五十年來首見,明年換高雄在台積電楠梓擴廠的效應下, ... 於 books.google.com.tw